“朝天门”资产运营项目答疑补遗通知

各潜在参选人：

“朝天门”资产运营项目答疑补遗有关事宜通知如下。本答疑补遗通知为比选文件的组成部分，如与原比选文件中内容不一致的，以本通知内容为准。

一、答疑

问题一：

1、能耗界面划分，公共区域与商户区域界面需要明确，如物业需承担哪部分能耗，商户分摊又是哪部分；

回答：按照比选文件第四章《合同条款及格式》第8.4条约定执行。

2、设备房是否由甲方配置空调（如电梯机房、消控室、空调机房和专变房等）

回答：本项目所涉及的设施设备以补遗发布的图纸为参考，最终以竣工验收为准。

3、空调机组是否采用的一主一备的形式

回答：本项目所涉及的设施设备以补遗发布的图纸为参考，最终以竣工验收为准。

问题二：

1.比选文件未提供该项目详细的设施设备数据明细（如电梯、扶梯台数，消防维保面积、中央空调台数及参数、给排水设施设备、供配电设施设备、化粪池个数及参数、隔油池个数及参数、公共卫生间个数、外墙清洗面积、石材养护面积等），是否可以提供以上数据以便比选人预估后期物业管理设施设备维保费用？

回答：本项目所涉及的设施设备以补遗发布的图纸为参考，最终以竣工验收为准。

2.比选文件第63页“项目公共区域发生的能耗费，由乙方负责向商户催缴其应分摊的部分，其余部分由乙方承担。公区能耗费计取区域为车库建筑面积约9423平方米、筑城史馆建筑面积约3200平方米、公共区域建筑面积约5022平方米。但若项目因举办开业活动、重大节庆活动、应急抢险等特殊事项产生的公区能耗费，由甲乙双方另行协商。”

（1）请问所有公区能耗费是否由甲方先垫支，后根据使用情况按照各缴费主体（商户、物业单位）分摊，如物业公司只承担“车库建筑面积约9423平方米、筑城史馆建筑面积约3200平方米、公共区域建筑面积约5022平方米，合计17645㎡产生的公区能耗费”？后期实际运营操作若商户招租率不够，商户不愿意承担分摊公区能耗费，超出部分由谁承担？

回答：按照比选文件第四章《合同条款及格式》第8.4条约定执行。

3.比选文件第11页“本项目朝天门广场及公共区域预计将于2025年9月20日对公众开放。项目开业之日将举办开业活动。参选人应提供相应物业管理服务。”

（1）结合第四章合同条款及格式约定，是否2025年9月20日至2026年2月15日为开业筹备期，正式运营期为2026年2月16日至2031年2月15日？

回答：按照比选文件第四章《合同条款及格式》第1.1条约定执行。

（2）若后期实际运营开业筹备期延长，导致物业公司提前招聘储备的人员，超出的人工部分甲方是否可以承担支付？或甲方延长开业筹备期是否可以函件提前一个月告知？

回答：按照比选文件第四章《合同条款及格式》第1.1条约定执行。开业筹备费按合同5.1.1及5.1.2约定支付。

4.比选文件第11页1.11条约定“不允许分包”，多数公司实际运营保安、保洁基层员工为外包，且关于合同条款未列明分包违约风险，请问后期实际运营是否可以分包？

回答：参选人应根据本项目比选文件及合同中关于物业管理服务规定执行。

5.招标文件第87页“4.2物业共用部分清洁保洁物耗、客耗品、保洁机具由投标人提供。”此处客耗品指哪些内容（公共卫生间洗手液、擦手纸）？

回答：公共卫生间洗手液、擦手纸包含在客耗品中。

6.比选文件第89页“乙方进场后【 】日内需完成承接查验工作，含全面检查建筑、机电、消防、空调、电梯等设施，客观评估状况，严格测试性能，并向甲方提出安全问题整改方案的书面报告。经甲方评判后，乙方协助配合甲方完成整改。”此处承接查验产生的相关费用是否包含在比选人物业服务费中，还是由甲方承担？

回答：承接查验产生的相关费用包含在物业管理费中，由乙方承担。

7.项目比选文件未约定是否涉及保洁开荒服务，若涉及该项费用由谁承担？

回答：保洁开荒服务费包含在物业管理费中，由乙方承担。

8.比选文件第9页“项目负责人须为业绩项目中担任核心高管人员（包括曾任该项目运营公司的董事长或总经理或总裁或执行董事等）。”项目负责人要求在业绩项目中担任核心高管，若项目中未设置招标文件中所述总裁、董事等职位，请问招商、推广、运营等核心板块负责人，是否认定为核心高管？

回答：按照比选文件第二章《参选人须知前附表》第1.4.1中项目负责人要求规定执行。

9.比选文件第10页“参选人无条件接受比选人工作人员驻场与参选人项目部合署办公，参与项目运营管理。参选人应免费提供相应的办公条件。”甲方是否为乙方提供招商中心场地，并提供相关硬、软装？

回答：按照比选文件第四章《合同条款及格式》第10.1.5条约定执行。

10.运营期零星工程费用是否由甲方承担（拆并铺等）？

回答：不由甲方承担。

11.比选文件第58页“开业筹备期指自本协议生效之日至本项目开业日前一日的期间。”开业日是否锁定为2月16日？相关经营测算是否以2月16日前开业为前提？若2月16日为目标开业日，若实际开业日超出2月16日，超出天数是否另行支付该部分费用？该部分费用标准如何界定？

回答：开业日详见补遗。开业筹备费按合同5.1.1及5.1.2约定支付。

问题三：

请问：

1、招标文件列明合作年限为5年，投标报价包含筹备期费用，以及开业后运营5年的目标收入、5年的商管服务费等，所以实际合作期限是否可以理解为：筹备期+运营期5年？

回答：根据比选文件第四章《合同条款及格式》第1.1条中第（5）开业筹备期：“自本协议生效之日至本项目开业日前一日的期间。”；第（6）项委托运营期指“自开业日至本项目第5个委托运营年度届满之日的期间。”。

2、招标文件所附第四章合同约定所有设计收入费用均为不含税金额，则报价函所涉及报价金额是否也均为不含税金额？

回答：按照比选文件第四章《合同条款及格式》第1.2条约定执行，所有报价金额均为不含税金额。

问题四：

请问，招标文件列明合作年限为5年，投标报价包含筹备期费用，以及开业后运营5年的目标收入、5年的商管服务费等，所以实际合作期限是否可以理解为：筹备期+运营期5年？

回答：根据比选文件第四章《合同条款及格式》第1.1条中第（5）开业筹备期：“自本协议生效之日至本项目开业日前一日的期间。”；第（6）项委托运营期指“自开业日至本项目第5个委托运营年度届满之日的期间。”。

二、补遗

1、现将本项目相关图纸发布，详见随本答疑补遗通知一并发布的附件。

2、比选文件作出以下修改：

3、本项目开业日为2026年2月16日前，参选人须在参选文件的《参选函》中填报该开业日期，否则由评标委员会作否决参选处理。《参选函》格式修改详见附件一。

比选人：重庆城投城市更新建设发展有限公司

代理机构：重庆国际投资咨询集团有限公司

2025年8月12日

附件一

（一）参选函

（比选人名称）：

1、我方已仔细研究了（项目名称）比选文件的全部内容，愿意以以下报价完成本项目比选范围内的工作。其中：

（1）五年目标总收入：￥（大写：人民币）

（2）商管服务费总价：￥（大写：人民币）

（3）增值服务费费率：第一部分（≤10%部分）：%；第二部分（10%~30%（含））：%；第三部分（30%~50%（含））：%；第四部分（超出50%以上部分）：%

（4）开业筹备费总价：￥（大写：人民币）。

（5）物业管理费：开业筹备期物业管理费￥（大写：人民币），委托运营期物业管理费￥（大写：人民币）。

2、服务期限：满足比选文件要求。

3、质量目标：满足比选文件要求。

4、项目负责人：

5、开业日：2026年2月16日前。

6、我方承诺响应比选文件规定的参选有效期，在参选有效期内不修改、撤销参选文件。

7、随同本参选函提交参选保证金一份，金额为人民币（大写）元（小写）元。参选保证金有效期与参选有效期一致，在此期间，若我方违反招参选有关法律法规及本比选文件的相关规定，参选保证金的受益人为比选人。

8、如果我方中选：

（1）我方承诺在收到中选通知书后，在中选通知书规定的期限内与你方签订合同。

（2）我方承诺在合同约定的期限内完成并移交全部合同工程。

（3）我方承诺按照比选文件规定向你方递交履约保证金。

（4）我方承诺在合同约定的期限内完成并移交全部合同内容。

（5）我方承诺以不低于比选文件标准和要求，完成全部合同内容。

9、我方在此声明，所递交的参选文件及有关资料内容完整、真实和准确。且不存在第二章“参选人须知”第 1.4.3 项规定的任何一种情形。我方承诺完全响应比选文件第四章“合同条款及格式”的内容，不得有比选人不能接受的条件。

10、（其他补充说明）。

参选人：（盖单位公章）

法定代表人或其委托代理人：（签字或盖章）

单位地址：

网 址：

电 话：

传 真：

日 期：年月日

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